Tin tức

Kê Khai Thuế TNDN Từ Chuyển Nhượng BĐS

20 Tháng 12, 2023

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp tư nhân và thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp tư nhân kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản) phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Vậy việc kê khai thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS sẽ như thế nào? Tất cả sẽ được Phần mềm kế toán Online EasyBooks phân tích chi tiết trong bài viết dưới đây nhé!

ke-khai-thue-tndn-tu-chuyen-nhuong-bds

Mục lục

1. Thuế suất chịu thuế từ thu nhập bất động sản
2. Trường hợp khai quyết toán thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
3. Đối tượng nộp thuế TNDN từ bất động sản
4. Quy định kê khai thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

1. Thuế suất chịu thuế từ thu nhập bất động sản

Theo Khoản 2, Điều 17, Thông tư 78/2014/TT-BTC quy định về thuế suất thuế chuyển nhượng BĐS như sau: “Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%)”.

Như vậy, mức thuế suất áp dụng cho hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay được áp dụng là 20%. Doanh nghiệp tư nhân không phải nộp hồ sơ khai thuế quý nhưng phải xác định số thuế tạm nộp hàng quý để nộp tiền thuế thu nhập doanh nghiệp vào ngân sách nhà nước cho từng tỉnh nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp khai quyết toán thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính của doanh nghiệp tư nhân là hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng. Cụ thể như sau:

– Doanh nghiệp tư nhân khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp đối với toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo Tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp (Mẫu số 03/TNDN tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC).

– Xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cho từng tỉnh tại phụ lục Bảng phân bổ số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp (theo Mẫu số 03-8A/TNDN tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC) cho các địa phương nơi được hưởng nguồn thu đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Số thuế TNDN phải nộp cho từng tỉnh nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tạm nộp hàng quý và quyết toán = Doanh thu tính thuế TNDN của hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại từng tỉnh x Thuế suất 1%

– Nộp tiền vào ngân sách nhà nước cho từng tỉnh nơi có hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Trong đó, số thuế đã tạm nộp trong năm tại các tỉnh (không bao gồm số thuế đã tạm nộp cho doanh thu thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê mua, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ mà doanh thu này chưa được tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm) được trừ vào với số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của từng tỉnh trên Mẫu số 03-8A/TNDN, nếu chưa trừ hết thì tiếp tục trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quyết toán tại trụ sở chính trên Mẫu số 03/TNDN:

Trường hợp số thuế đã tạm nộp theo quý nhỏ hơn số thuế phải nộp theo quyết toán thuế trên tờ khai quyết toán tại trụ sở chính trên Mẫu số 03/TNDN thì doanh nghiệp tư nhân phải nộp số thuế còn thiếu cho địa phương nơi đóng trụ sở chính.
Trường hợp số thuế đã tạm nộp theo quý lớn hơn số thuế phải nộp theo quyết toán thuế thì được xác định là số thuế nộp thừa và xử lý theo quy định tại Điều 60 Luật Quản lý thuế và Điều 25 Thông tư 80/2021/TT-BTC.

truong-hop-khai-quyet-toan-thue-voi-hoat-dong-chuyen-nhuong-bat-dong-san

Tìm hiểu thêm: Thuế TNDN Mới Từ 01/10/2025: Mức Thuế & Ưu Đãi Doanh Nghiệp Cần Biết

3. Đối tượng nộp thuế TNDN từ bất động sản

Đối tượng nộp thuế từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) được quy định tại Điều 16, Thông tư 78/2014/TT-BTC ban hành ngày 18/6/2014. Cụ thể đối tượng doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm:

Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Ngoài ra, doanh nghiệp lưu ý thu nhập từ các hoạt động chuyển nhượng bất động sản gồm có:

Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, chuyển nhượng công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

Xem thêm: Các Khoản Chi Phí Không Được Trừ Khi Tính Thuế TNDN Từ Ngày 01/10/2025

4. Quy định kê khai thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

quy-dinh-ke-khai-thue-tndn-tu-chuyen-nhuong-bds

4.1 Kê khai thuế theo từng lần phát sinh

Căn cứ điểm đ, e khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải kê khai thuế TNDN riêng cho từng lần phát sinh, áp dụng phương pháp tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu.

Một số nguyên tắc quan trọng:

Các khoản thuế GTGT và TNDN phát sinh không thường xuyên được kê khai từng lần, trừ khi có nhiều giao dịch trong cùng tháng thì được kê khai theo tháng.
Thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản không được gộp chung với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác.

4.2 Quy định về tạm nộp thuế theo quý

Theo khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP:

Người nộp thuế phải tự xác định và tạm nộp thuế TNDN hàng quý, bao gồm cả phần thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Tổng số thuế tạm nộp của 3 quý đầu năm không được thấp hơn 75% số thuế phải nộp theo quyết toán năm.
Nếu số tạm nộp thấp hơn quy định, doanh nghiệp sẽ bị tính tiền chậm nộp kể từ ngày hết hạn nộp thuế quý III đến ngày nộp đủ.

Trường hợp nhận tiền ứng trước từ khách hàng trong dự án bất động sản (chưa bàn giao, chưa ghi nhận doanh thu tính thuế), doanh nghiệp tạm nộp 1% trên số tiền ứng trước. Khi bàn giao bất động sản, mới thực hiện quyết toán chính thức phần doanh thu này.

4.3 Phân bổ và quyết toán thuế theo từng địa phương

Theo Điều 17 Thông tư 80/2021/TT-BTC (hiệu lực từ 01/01/2022):

Thuế TNDN phải nộp cho từng tỉnh được xác định theo công thức: Số thuế TNDN = Doanh thu tại địa phương × 1%.
Doanh nghiệp không cần nộp tờ khai thuế quý, nhưng vẫn phải xác định và nộp số thuế tạm tính cho từng địa phương có hoạt động chuyển nhượng.
Cuối năm, thực hiện quyết toán tổng thể tại trụ sở chính bằng mẫu 03/TNDN và bảng phân bổ 03-8A/TNDN.

Một số lưu ý khi xử lý chênh lệch:

Số thuế tạm nộp lớn hơn số phải nộp: phần dư được xử lý là thuế nộp thừa theo Điều 60 Luật Quản lý thuế.
Số tạm nộp nhỏ hơn số phải nộp: doanh nghiệp phải nộp bổ sung tại trụ sở hoặc địa phương phát sinh.

4.4 Hướng dẫn của cơ quan thuế

Theo Công văn 15879/CTHN-TTHT ngày 12/5/2021 của Cục Thuế TP. Hà Nội:

Doanh nghiệp kê khai thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, có hoạt động chuyển nhượng BĐS, phải tạm nộp thuế TNDN hàng quý.
Việc quyết toán thuế TNDN được thực hiện cùng với hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường, không cần lập tờ khai mẫu 02/TNDN (theo Thông tư 151/2014/TT-BTC).

Thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản là nghĩa vụ quan trọng mà doanh nghiệp cần kê khai và nộp đúng hạn. Việc quản lý doanh thu, chi phí minh bạch, cập nhật quy định thuế mới và tận dụng các chính sách ưu đãi hợp pháp sẽ giúp doanh nghiệp giảm rủi ro, tối ưu nghĩa vụ thuế.

Xem thêm: Hướng Dẫn Hạch Toán Truy Thu Thuế TNDN

Dễ dàng kê khai và nộp thuế đúng hạn với phần mềm kế toán doanh nghiệp EasyBooks – giải pháp giúp doanh nghiệp tự động hạch toán, tính thuế và lập tờ khai chỉ trong vài phút. Đăng ký dùng thử miễn phí ngay hôm nay

ĐĂNG KÝ NHẬN TƯ VẤN VÀ DÙNG THỬ MIỄN PHÍ

Gửi thông tin thành công, Easybooks sẽ liên hệ sớm nhất đến với quý khách hàng!

Trên đây, EasyBooks đã giúp bạn tìm hiểu “Kê Khai Thuế TNDN Từ Chuyển Nhượng BĐS“. Hy vọng thông tin này hữu ích tới quý bạn đọc, từ đó nâng cao hiệu quả quản trị và phát triển bền vững.

———————————

EASYBOOKS – TỰ ĐỘNG HOÁ NGHIỆP VỤ KẾ TOÁN

EasyBooks đáp ứng đầy đủ nghiệp vụ quản trị tài chính kế toán cho mọi doanh nghiệp theo thông tư 88/2021/TT-BTC,133/2016/TT-BTC và 200/2014/TT-BTC.
Đưa ra cảnh báo cho kế toán khi hạch toán không hợp lệ, tồn quỹ âm – kho âm và không tuân thủ các nguyên tắc kế toán.
Tất cả tính năng và hệ thống báo cáo của phần mềm được xây dựng dựa trên quy chuẩn chung của Bộ Tài chính.
EasyBooks nâng cấp ứng dụng MIỄN PHÍ khi có thay đổi về chính sách kế toán, thuế, nghị định, thông tư.
Đánh giá hiệu quả kinh doanh chi tiết và tối giản thao tác, giảm thời gian nhập liệu chứng từ cho kế toán.